La valoración de la tierra tiene una relación directa con un análisis de mejor y más alto uso. La comparación entre el mejor y más alto uso y la tierra o el valor de la tierra mostrará si un uso existente es el mejor y más alto uso de la tierra.
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La valoración de la tierra juega un papel muy importante en la valoración total del valor de la propiedad o bienes raíces. Los tasadores a menudo crearán una estimación del valor de la tierra separada de otras características de los bienes raíces, como las mejoras en los edificios. El valor del terreno y el valor de la construcción cambiarán a diferentes tarifas dependiendo de las mejoras y sus correspondientes factores de depreciación. Para muchas estimaciones de valoración de bienes raíces, una cifra separada para la tierra es la mejor manera de evaluar el valor percibido.
Aunque la estimación de la propiedad total puede obtenerse de métodos de comparación directa o de ingresos sin separar los valores de la tierra y de la construcción, puede ser necesario valorar la tierra por separado para separar la cifra de la tierra del valor total de la propiedad inmobiliaria. En el enfoque de costos, es una necesidad absoluta estimar el terreno y las mejoras por separado.
La creación de una opinión sobre el valor de la tierra puede presentarse como un obstáculo independiente en el proceso de valoración. Puede utilizar varias técnicas para obtener una expresión del valor de la tierra, incluidas las siguientes:
- Comparación directa
- Extracción
- Residuos de tierras
- Capitalización de alquileres de tierras
- Desarrollo de subdivisiones
- Asignación
Por lo general, la técnica más precisa y eficaz para obtener un valor de la tierra es el método de comparación directa. Sin embargo, cuando hay un número limitado de ventas disponibles o cuando la estimación producida necesita apoyo adicional, se podrían utilizar otras técnicas para respaldar el enfoque de comparación, como las mencionadas anteriormente. Con la técnica de asignación, se pueden analizar las transacciones de venta de propiedades mejoradas o los precios totales pagados se asignarían entre el terreno y las mejoras. También se pueden analizar sitios comparables en desarrollo y el costo de las propiedades terminadas debe asignarse entre el terreno y las mejoras o los edificios. Según la técnica de extracción, el valor de la tierra se determina restando el valor estimado de las mejoras depreciadas del precio de venta conocido de la propiedad.
Los otros métodos de valoración de la tierra que se mencionaron utilizan todos la capitalización de ingresos. El uso de estas técnicas está sujeto a más limitaciones y se utilizan con menos frecuencia en la estimación de la tierra. La técnica de desarrollo de subdivisiones es un método especial útil en casos específicos de uso de la tierra. La técnica de tierras residuales se utiliza con mayor frecuencia como el análisis de mejor y más alto uso para probar la viabilidad de diferentes usos para valorar la tierra como parte de los enfoques tradicionales de valoración. La capitalización de la renta de la tierra se puede utilizar cuando las rentas de la tierra y las tasas de capitalización de la tierra están disponibles en el mercado o área focalizada. Luego, una comparación de esa información se comparará con la tierra en cuestión que necesita una estimación.
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